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陈真诚:新年房市开门见冷 文/陈真诚 (内容导读:成交量将继续下降,将进一步加剧消费者观望,就没有什么人愿意从炒房者手中买下高价二手房.而且,随着时间的推移,房地产调控进一步深化,消费者进一步观望,成交量持续下降,将可能会有越来越多的开发商进行促销.如果新房价格进入下降通道,房价预期进一步变化,消费者购买高价二手房的可能性将更小.如果政府接下来加息,尤其开征物业税,则可能出现二手房抛售潮.正承受房地产泡沫尤其迪拜危机带来的警示压力的中央政府,已下决心要抑制投资投机,为拯救投资投机性购房者再救市的可能性几乎为零h本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价.) 中央政府紧锣密鼓调控房地产 2009年11月12日,国土资源部于发布了关于印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知,对商品住宅用地宗地出让面积给出了明确上限,开始了新一轮土地调控. 2009年11月27日,温总理在上海考察时明确提出时隔两年才重提的"要抑制投资性购房",透出了中央政府将展开新一轮全面房地产调控的信号. 接下来,2009年12月9日,国务院常务会议决定恢复房地产交易的营业税政策,宣告房地产刺激政策陆续结构性退出. 然后,2009年12月14日,国务院再次召开常务会议,决定继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,抑制投资投机性购房,遏制部分城市房价过快上涨的势头. 作为执行国务院常务会议精神的第一项具体举措,2009年12月17日,财政部、国土资源部等五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》的文件,规定以后开发商拿地时首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,以打击囤地闲地行为. 随后,2009年12月23日,国土资源部召开了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会,挂牌督办全国9省(区、市)的18宗房地产开发闲置土地,重申闲置满两年的土地坚决无偿收回的政策,以严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为,加强房地产宏观调控.同日,中国人民银行、银监会、证监会、保监会发布"关于进一步做好金融服务支持重点产业调整振兴和抑制部分行业产能过剩的指导意见",要求"各银行业金融机构要积极配合国家产业政策和金融调控要求,信贷投放要体现l区别对待,有保有压r的原则". 进一步地,2009年12月27日下午,温家宝总理接受了新华社记者独家专访,就房地产及宏观经济等方面的问题,表达了政府决策层的态度与决心,并透露出将深化调控的信号. 在接受专访中,温总理强调了政府将坚持市场调节与政府调控并重的房地产调控制=思路,并将强化、深化政府调控,通过采取多元调控手段相结合的措施,力争有效调控房地产.就政府调控房地产问题,温家宝总理做出四点指示,第一,要加大安居工程的建设力度,加快棚户区的改造.第二,要鼓励居民购买自住房和改善性的用房.但与此同时,要采取措施抑制投机.第三,要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格.第四,要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为. 继中央政府从"抑制"房价过快上涨"升级"到"遏制"房价过快上涨之后,温总理将"捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等"定性升级为"违法犯罪的行为",说明政府对调控的态度是严肃的,决心超乎一些人的预期. 而且,将"要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格"与12月14日国务院常务会议决定的"继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控"进行直接进行就很容易发现,在三个具体的手段中,"土地"、"税收"的表述没有改变,但"金融"已变成了更具体的"差别利率".无疑,"差别利率"说法较之前"金融"说法要具体得多,说明接下来政府将启用金融政策工具来调控房地产. 至此,毫无疑问的是,新一轮全面房地产调控已经展开,将出台组合调控政策的信号已非常明显.而且.温总理在接受专访时进一步指出,"我觉得只要政府有决心解决这个问题,而且不是头痛医头、脚痛医脚,而是经过深入调查研究,统筹考虑各方面的情况,制定长远的规划和政策,使我国的房地产有一个稳定发展的局面,这是可以做到的".本文作者陈真诚分析认为,这透露出一个重要的、带有警告性的信号:只要中央政府下决心,就可以解决有效调控房地产市场这个问题. 地方政府相继采取措施调控房地产 自中央政府开始新一轮房地产调控之后,各地政府陆续展开中央政府政策的执行"落地"工作,以上海、广州为主的一些地方政府,相继收紧了房地产政策,采取措施调控房地产. 继上海市政府新闻办发布本市贯彻"国四条"的多项房地产新政之后,上海市又出台了由住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(简称"沪四条"),从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施,抑制投资投机,遏制地价、房价过快上涨.2009年12月30日,上海市政府新闻办公室据此作了新闻发布,收紧房地产政策. "，（全讯网地址www.7788001.com）沪四条"明确,按照国务院常务会议规定,将营业税的征免时限由2年恢复到5年.契税调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的his he licopter is dark www.5566001.com, and fly 人,并须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,才能享受1%的税率.个人所得税的征免时限由此前的自用2年以上恢复到5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得.个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费也恢复收取. "沪四条"还明确,将严格执行差别化信贷政策.在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时,更加严格二套房的信贷管理和认定标准.对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策.政策调整前可比照首次购买普通自住房,享受贷款利率和最低首付的优惠政策,而调整后同时,上海出台了从紧掌握住房公积金贷款政策. 此外,"沪四条"还指出,上海市将进一步严控土地供应政策,商品住宅项目宗地出让面积不得超过20公顷.国土资源管理部门和土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年(经审批同意,特殊项目可以约定在两年内全部缴清),首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%.加大闲置土地清理力度,依法处理违规囤地.完善住房用地供应方式,优先保障性住房土地供应,增加普通商品住房土地供应.加大土地批后管理和施工现场监管力度,督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和施工许可规定,在保证质量的前提下,加快开工和建设进度,加快供应节奏等.加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度;加强商品房预销售管理,严厉查处在商品房预售预订阶段,以各种形式炒作、哄抬房价的行为等.全面推进包括廉租房、经济适用房、动迁安置配套商品房和公共租赁房等保障性住房建设,计划至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用房. 同日,上海市公积金管理中心还下发了《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》(沪公积金(2009)75号),从紧掌握投机、投资性购房的公积金个贷.以后,人均住房面积低于上海全市平均水平、再次贷款购买第二套普通自住房的家庭,每户最高贷款限额为40万元.若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为60万元,比此前低了20万元.只有一个人贷款的家庭,最高贷款限额为20万元;若有补充住房公积金的,最高贷款限额为30万元.新政策还规定,对首次购买普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额仍为60万元.若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额仍为80万元;只有一个人贷款的家庭,最高贷款限额仍为30万元;若有补充住房公积金的,最高贷款限额仍为40万元. 可以说,随着"沪四条"的出台,意味着上海市此前出台的"救市"政策基本上全部退出了,还根据中央政府的调控精神,出台了中央政府政策的落地政策.尤其是差别化信贷政策,其抑制投资投机需求的作用将比较明显,将可能使得能够享受信贷优惠的二套房数量大幅减少.可以看出,上海市政府一方面依然鼓励、扶持自住的刚性需求者购房,但另一方面又采用从紧的调控政策以打击投资投机性的购房行为和开发商囤地闲地行为. 与上海同属一线城市、最近因亚运存地块再爆单宗土地面积超出国土资源部上限10倍以上的新"地王"而被舆论批评为"坏典型"的广州,最近也明显加大了闲置土地的打击力度,今年也很有可能会打出一套房地产调控政策组合拳. 统计数据显示,2009年,上海共成交439宗土地,卖地收入达992.63亿元.同时,目前,在上海市场上,拿地超过2年未上市或未动工的土地中,有330宗是住宅或含有住宅用地的项目,可建住房面积达4356万平方米.实际上,这种情况,并不只是在上海存在,而是在全国各地普遍存在.如在广州,2009年11月,广州市国土房管局曾经公布22份加快动工建设进度催告函,督促总面积超过83万平方米的土地按照约定时间动工.83万平方米,几乎相当于广州正常年度推地计划2.5万平方米的1/4. 2009年,经广州市人民政府批准,广州市国土房管局收回闲置土地12宗、面积共41.3017公顷,注销用地批准文件4宗、面积共2.0976公顷.二者共计收回、注销批准文件的用地面积约43.4公顷,收缴土地闲置费约3000万元.只是,在这16宗被收回的闲置用地中,仅有一宗商住楼用地,其他为工业用地(30多公顷)及其地. 在国家新一轮严查囤地控制房价的背景下,广州政府将重新修订颁布《广州市闲置土地处理办法》,以增加开发商囤地成本,重罚囤地开发商,对房地产市场下了一剂调控猛药. 新政策首次明确,对闲置土地,不仅按地价20%一次性征收土地闲置费,还要根据地价增值情况要求开发商补交差价即征收增值地价.一旦新政实施,某些土地一旦确认为闲置用地的话,首先要补交的增值地价,土地成本可能就是原来地价的几倍、甚至十几倍.至于闲置土地如何征收增值地价及征收标准,博彩通,尚待新政策正式公布后才能明确.对于闲置土地,两年以上的,可以无条件收回.超过合同一年之后的,将收取土地闲置费.土地闲置费,之前是按月征收(闲置几个月就收几个月),一般按照地价的0.8%-1.2%、最终不得超过20%来征收,将来不再按月计收,而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收.如按照一个1亿元的闲置土地来计算,之前只要征收(按照1%)100万元,将来是一次性征收2000万元.也就是说,按照新标准的处罚力度,也是其前的十倍以上.而且,如果开发商逾期不缴纳土地闲置费,就将自逾期之日起按日加收应缴土地闲置费总额1%的滞纳金.鉴定闲置土地的标准是,到时只要请几个工人挖一点土不算动工,而是项目建设投资要超过其预算的1/4以上才不算闲置.如果是开发商自己的原因而要求修改规划等原因造成的土地闲置,不在"豁免"之列. 据悉,《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》,已经广州市政府常务会议讨论并原则通过.这是该规章的第三次修订,有关部门将按会议要求对该草案作最后修订,不久后将颁布实施.广州市国土房管局有关负责人称,这个政策,加重了对土地闲置行为的处罚力度,在全国来说是相当严厉的,是广州重拳打击囤地的有力措施. 除上海、广州等一线城市外,一些二、三线城市也在陆续出台政策,收紧房地产政策.如杭州市,2008年10月14日,出台了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》,大大降低了购房成本,刺激了房地产交易.该政策规定,购买普通商品房,按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴;购买普通存量房的,买卖中国的体育吧地址url是：www.laotiba.com方(均为个人)缴纳的税收收入,根据地方体制分成部分给予全额补贴.有媒体报道称,已从相关部门证实的消息是,购房税费补贴这一优惠政策,从2010年1月1日起自动退出.也就是说,自2010年1月1日起,签订商品房购买合同的,不能享受契税补贴.契税部分,按照90平方米以下的征收总额的1%、90m140平方米的征收总额的1.5%、140平方米以上的征收总额的3%的政策执行.递交纳税申请的二手房交易,也不再享受营业税、个税以及契税的相关补贴.继房地产交易营业税征免期限由2年恢复成5年后,这一政策无疑将大为增加交易成本. 据悉,全国还有不少地方,都将按照中央政府的调控精神,在恢复房地产交易的营业税政策后,陆续清理退出所出台的刺激政策.本文作者陈真诚分析认为,还可能在土地市场、市场交易秩序等领域出台新的更严厉政策. 各地元旦房市一片冷清 由于政府接连释放房地产调控信号,接连出台调控政策,本身已经对投资购房者造成了一定的打击,使得目前市场上的投资购房者已经明显减少.而且,2008年10月以来相继出台的房地产刺激政策对市场成交的刺激效应基本上消退.再加上房价已经达到高位,原有优惠政策的退出效应和新政策的调控效应,都对高涨的房价形成打压效果,正在改变房价走势预期和房地产投资回报预期,不但投资者正在成规模地退出市场,或抛售所持物资业,自住购房者也已开始观望,使得房地产市场的观望气氛再起. 因此,2010年的元旦期间,按以前的惯例应该是房产市场热销时期.而今年的元旦这个三天假期里,足球直播,在原来的优惠政策退出、新一轮调控信号淤灌而出、新调控政策接连而至、房价过高、迪拜危机等因素的综合作用下,各地房地产市场已经是非常的冷淡,购房者的观望气氛异常浓厚. 事实上,在京沪穗等一线城市及全国其他的二、三线城市,不但二手房成交量明显下降,一手新房的成交量也几乎全部走低,到处呈现出房市降温、房价要回调的景象. 在广州,元旦3天假期期间,虽然新一轮调控目前来看还没有撼动高房价,但是市场上开发商的推货量明显增多,元旦期间有3万多套新房密集上市,于是,市场上的促销活动多了起来,开发商再次纷纷打出了"促销牌",有的"9.8折",有的"清货一口价",有的"诚意金5万元可当作10万元用",有的使出"N+1"的诱惑,有的甚至打出了元旦半价销售的广告(只是,虽然广告宣称半价卖楼,但大家怀疑其原价到底是多少),但购房者的购房积极性并不高,各大楼盘的看盘人数远比去年国庆黄金周少,出手购房者则更少.即便是那些看盘者中,也是看的多买的少,百家乐门,市场显得冷冷清清,观望情绪浓厚. 有媒体报道,广州市国土房管局官方统计数据显示,今年元旦小黄金周假期前两日,广州楼市共成交了 247套住房,平均一天仅成交124套房,比去年同期减少40% . 在北京,元旦假期间,消费者开始普遍感觉到房价预期在改变.整个房地产市场,无论是二手房市场还是一手新房市场,也是观望的比较多,一些资金充足的开发商也开始惜售,并没有出现一些人所预想中的火爆市场. 在上海,由于中央政府开始了新一轮房地产调控,上海市政府也出台了一系列房产新政策,因此,从12月中旬开始普遍降温的房产市场,成交量已经变得低迷,已经明显表现出市场调整的态势来.如有数据显示,2010年1月2日,这个新年的首个交易日,房地产的签约套数仅有128套,签约面积也仅为12094平方米,相比2009年年底动辄上千套的交易量来看,其落差不小 .另有媒体报道,上海 "网上房地产"显示,1月1日、2日、3日,上海全市一手房住宅仅成交186套.除一线城市外,一些二、三线城市,元旦期间的房地产成交也比较低迷,有些城市则更为冷清.如杭州,这个投资炒房主力军的家乡所在地的省会城市,受购房税费补贴政策自动取消和优惠政策退出效应、中央政府开始新一轮调控、市场预期异变等因素的影响,元旦期间,全市房地产预订量连续为零,整个市场出现全线"冰冻"的市况,行情创历年来的新低.市场预期,未来可能还将加速市场变冷. 其实,在全国各地不少城市,新年的房地产市场的普遍形势是:开门见冷,后市难暖. 政府为拯救投资投机性购房者再救市的可能性几乎为零 众所周知,近年来,中国房地产市场持续高热,房价持续大幅度上涨.2007年四季度,政府加大了房地产调控的力度.进入2008年,房地产市场步入理性回调通道.只是,后来,美国金融危机爆发,引发了世界经济危机.为了应对金融危机,刺激经济增长,自2008年10月以来,政府开始出台系列刺激房地产的政策,进行救市,使得房地产调整中止.2009年,政府采取了宽松的金融政策,大量投放货币,信贷资金超常规增加.在政府出台的系列房地产优惠政策,以及流动性过剩、通货膨胀预期高涨、资产泡沫加压等因素的综合作用下,房地产市场空前火暴,投资投机性购房行为盛行,房价地价及其预期持续攀升,地王频现,大量土地被囤积、闲置,泡沫变得严重起来. 由于房价持续多年大幅度上涨已至高位,泡沫集聚可能随时破灭,已经现实性地影响到了消费者对未来房价走势及投资回报的预期,影响了购房者的心态和购买意愿.中国人民银行不久前在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果显示:有近七成城镇居民认为当前房价"高,难以接受".新浪网最近的一项网上调查的结果也显示,自2009年12月中央开始新一轮全面性的房地产市场调控以来,截止到2010年1月2日8时分,参与调查的8595名网友中,认为应收紧政策的超过八成,认为政府还会出台更多的调控政策的超过五成,不计划在2010年买房的超过四成,选择观望态度的有三成,后二者相加,超过了七成. 事实上,一方面是房价快速上涨抑制了部分有效自居需求,另一方面是政府政策刺激下的火爆成交客观上造成了对2010年乃至更长时间内的有效自居需求的透支,因此,房地产市场,在面对未来有效需求不足的同时,又同时遭遇政府开始新一轮调控、房价过高、迪拜危机等因素的打击.而且,市场预期政府还将出台新的系列调控政策,继续深化调控,对投资有机性购买、高房价、开发商囤地闲地等形成进一步打击.因此,本文作者陈真诚分析认为,也许再过2个月左右,政府新一轮调控的效将逐步释放出来,房地产成交量还将继续下降,市场还将变得更加冷清. 当然,要看到的是,虽然房价预期已经再次异变,房地产重回调整、房价回调下降已经大势,但短期内,房价下降的幅度可能不会太明显,而成交量将持续下降.这是因为,由于政府实行的宽松货币政策,导致一些开发商手握有不少银行贷款,再因宽松货币政策导致的流动性过剩、政府出台的系列房地产刺激政策和通货膨胀预期等因素的综合作用,不少开发商在2009年实现了不少销售回款.这样,不少开发商,尤其大中开发商,在短期内的资金压力并不大.也就是说,在新一轮房地产调控下,短期内,多数开发商暂时不会感觉到来自调控的压力,相反是那些投资投机性购房炒房者承受的压力将很大.而那些投资投机性购房炒房,正是中央政府所要采取严厉、进一步深化的调控政策所要持续重点打击的对象. 事实上,也要看到的是,成交量将继续下降,将进一步加剧消费者观望,就没有什么人愿意从投资投机性购房炒房者手中接手买下高价二手房.而且,随着时间的推移,房地产调控进一步深化,消费者进一步观望,成交量持续下降,将可能会有越来越多的开发商进行包括直接降价在内的促销.其结果是,如果新房价格进入下降通道,房价预期进一步变化,消费者购买高价二手房的可能性将更小.如果政府接下来加息,尤其开征物业税,在一些获利者获利回吐行为的带动下,则可能出现二手房抛售潮. 因此说,对于那些投资投机性购房炒房者来说,能趁早高位抛售者当是幸运儿,那些不能及时抛售套现者将可能迎来糟糕的结局.这是因为,正承受房地产泡沫尤其迪拜危机带来的警示压力的中央政府,已下决心要抑制投资投机,至少短期内,为拯救投资投机性购房者再救市的可能性几乎为零. [联系作者陈真诚:QQ:622000544,请注明具体事宜,限工作联系.欢迎加入QQ群"全国土地项目交易所"(群号48719930):此群为全国土地项目供需双方、融资、地产媒体等机构人士提供一个专业的交易、研讨、沟通平台,限土地楼盘买卖机构、外资投行、地产媒体人士加入.实名制,申请加入者请注明个人姓名和公司、媒体、机构名,以便放行.无关人士免入,否则,事后也会被请出.] 阅读推荐: "行业意见领袖"背后的故事 陈真诚:一批中小开发商将被淘汰出局 陈真诚:静待房地产金融调控到来 陈真诚:处罚闲置地王成调控试金石 陈真诚:房地产调控升级到打击违法犯罪 陈真诚:有法不依是土地市场的毒瘤 陈真诚:房价已经开始酝酿下降 陈真诚:2010年房价下降将成大势 陈真诚:世上哪有只涨不跌的房价 陈真诚:遏制房价上涨悬念重重 陈真诚:政府吹响打击高房价的号角 陈真诚:物业税将致命打击投机炒房 陈真诚:政策软调控也将致房价回调 陈真诚:为官不懂百姓涨价痛? 陈真诚:警惕银行地产风险互动爆发 陈真诚:营业税新政绵里藏针见血封喉 年初就预测到的年底成交高潮将消退 陈真诚:房地产或进入软调控时代 中央经济会议对房市八大影响明年或开征物业税 陈真诚:迪拜危机让万科再带头降价 陈真诚:危机充满变数中国泡沫增压 陈真诚:中国迪拜风险最高的十地区 陈真诚:中国会否成第二个迪拜 陈真诚:迪拜危机如何影响中国 陈真诚:房企高利贷融资利息达30% 陈真诚:前脚禁黄后脚开房 陈真诚:土地新政存漏,调控别只吹风 陈真诚:经济适用房该脱去伪装了 陈真诚:房地产隐现新一轮调控 陈真诚:楼市优惠政策后遗症令政府为难 陈真诚:优惠政策退出后成交量下降超3成 陈真诚:开发商囤地掠夺的是百姓 陈真诚:房价调控存死穴成交增加非反弹 陈真诚:李泽楷忽悠回应李嘉诚会否痛心 陈真诚:囤地闲地的根本责任在政府 陈真诚:政策退出后痛苦的是购房者 陈真诚:政策执行缺口让人看不清楼市预期 陈真诚:房价坐在火山口上,恐慌的不是平民 陈真诚:压垮高房价的最后一根稻草 陈真诚:新一轮房市调控或至 陈真诚:加息在路上 陈真诚:十大因素支持房价上涨 陈真诚:央行释加息信号,或重击房价预期 陈真诚:美股涨预示加息 陈真诚:拐点未出现,滞涨将继续 陈真诚:房市迎新调控将加速调整 陈真诚:反腐能否促使房价下降 陈真诚:黄金周成房市霜降,观望渐成主流心态 陈真诚:政策退出效应始现促房价降 陈真诚:反腐能否终结"喜三多"促房价下降 陈真诚:物业税从持有第二套房开征 陈真诚:有多少闲地将被无偿收回? 陈真诚:房价还将涨加息便下跌 陈真诚:房地产或被地王非典型谋杀 陈真诚:降价才是最有效的促销 陈真诚:政策收紧能阻止房价上涨吗 陈真诚:房市正上演一场阴谋 陈真诚:一个降房价的真实谎言 陈真诚:房市乱象源于公权市场 陈真诚:土地调控为主,房企遭遇尴尬 陈真诚:促销潮或新起并席卷全国 陈真诚:物业税或暂难平抑房价 陈真诚:滞涨正向我们走来 (责任编辑：admin) |